REGULAMENT-CADRU din 11 octombrie 1996 (*republicat*)

al asociaţiilor de proprietari*)

EMITENT

PARLAMENTUL

Publicat în MONITORUL OFICIAL nr. 393 din 31 decembrie 1997

_________

*) A se vedea şi Ordinul ministrului lucrărilor publice şi amenajării teritoriului nr. 139/N din 11 noiembrie 1997, publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 338 bis din 2 decembrie 1997.

Capitolul 1

Dispoziţii generale, definiţii

Articolul 1

Prezentul regulament-cadru stabileşte modul de înfiinţare şi de funcţionare a asociaţiilor de proprietari, precum şi modul de administrare şi de exploatare a unor clădiri aflate în proprietate.

Articolul 2

Regulamentul-cadru se aplică tuturor clădirilor cu mai multe apartamente în proprietate privată sau mixtă, inclusiv în cazul celor având spaţii cu alta destinaţie decât aceea de locuinta.

Articolul 3

Termenii utilizaţi în prezentul regulament au următorul înţeles:

a) Prin bloc de locuinţe - clădire - condominiu se înţelege o proprietate imobiliară din care unele părţi au alta destinaţie decât aceea de locuinta, respectiv apartamente proprietate individuală, iar restul este proprietate comuna indiviză. ...

Proprietatea imobiliară nu este un condominiu decât dacă cota-parte indiviză de proprietate comuna revine proprietarilor apartamentelor şi nu poate fi separată de proprietatea asupra apartamentelor.

b) Prin spaţiu, respectiv apartament, se înţelege o parte dintr-o clădire destinată locuirii, în regim de proprietate individuală, care, împreună cu cota-parte indiviză din proprietatea comuna, constituie o unitate de proprietate imobiliară. ...

Cu excepţia unor situaţii pentru care exista alte prevederi exprese în acest regulament-cadru sau în acordul de asociere, drepturile de proprietate asupra unui apartament dintr-un bloc de locuinţe/condominiu trebuie considerate în acelaşi mod ca şi drepturile de proprietate asupra altor proprietăţi imobiliare.

c) Prin proprietate comuna se înţelege toate părţile dintr-o clădire aflată în proprietate, care nu sunt apartamente şi care sunt destinate folosirii în comun de către toţi proprietarii din acea clădire. ...

Proprietatea comuna este indivizibilă şi este deţinută de proprietarii apartamentelor individuale, conform cotelor calculate.

Proprietatea comuna include toate părţile proprietăţii care sunt în folosinţă comuna, ca: terenul pe care este construită clădirea, curtea inclusă, fundaţia, structura de rezistenta, acoperisul, terasele, coşurile de fum, scarile, holurile, pivnitele, subsolurile, casa scării, tubulatura de gunoi, rezervoarele de apa, ascensoarele.

Proprietatea comuna include instalaţii ale clădirii aflate în folosinţă comuna cu care a fost înzestrată clădirea în timpul construcţiei sau cu care a fost dotată mai târziu de către proprietari, ca de exemplu: canale pluviale, paratrasnete, antene, instalaţii de telefonie, instalaţii electrice, conducte de apa, sisteme de încălzire şi conducte de gaze care pot trece prin proprietatea comuna până la punctele de distribuţie din apartamentele individuale.

d) Prin cota-parte se înţelege cota de proprietate care îi revine fiecărui apartament proprietate individuală, din proprietatea comuna, şi este înscrisă în actul de proprietate. ...

În situaţia în care cotele-părţi nu sunt înscrise în actele de proprietate, ele vor fi calculate pentru fiecare apartament, corespunzător cu raportul dintre suprafaţa locativă a fiecărui apartament şi totalul suprafeţelor locative ale tuturor apartamentelor din imobil.

e) Prin fondatori se înţelege orice persoană juridică, inclusiv statul, o instituţie a administraţiei publice locale, o persoană sau un grup de persoane care acţionează împreună, care sau în numele căreia se înfiinţează un condominiu şi care prin vânzare sau orice alta forma de transfer oferă spaţii, respectiv apartamente într-un bloc de locuinţe pentru proprietarii individuali. ... f) Prin proprietar al spaţiului, respectiv al apartamentului, se înţelege persoana sau grupul de persoane care are în proprietate acel spaţiu, respectiv apartament, într-un bloc de locuinţe/condominiu. ... g) Prin asociaţie de proprietari se înţelege organizaţia proprietarilor tuturor apartamentelor dintr-o clădire cu mai multe apartamente proprietate privată sau mixtă. ... h) Prin acord de asociere se înţelege actul care consfinţeşte hotărârea proprietarilor de a se asocia, după înregistrarea proprietăţii în Cartea funciară. ... i) Prin cheltuieli comune se înţelege cheltuielile sau obligaţiile financiare ale asociaţiei, care sunt legate de proprietatea comuna sau care nu pot fi înregistrate pe fiecare locuinta. ...

Capitolul 2

Înfiinţarea şi înregistrarea asociaţiei de proprietari

Articolul 4

Asociaţia de proprietari se constituie în cadrul unei adunări, convocată în termen de 60 de zile de la data la care întreaga clădire a fost înregistrată în Cartea funciară.

Membrii asociaţiei vor fi toţi proprietarii apartamentelor, inclusiv primăria sau fondatorul, atât timp cat aceştia continua să deţină unul sau mai multe apartamente din clădire.

Articolul 5

Asociaţia de proprietari dobândeşte personalitate juridică în momentul înregistrării la judecătoria pe raza căreia se afla clădirea pentru care s-a constituit asociaţia, potrivit regulilor privind persoanele juridice.

În cazul clădirilor cu mai puţin de 20 de proprietari asociaţi, asociaţia se poate constitui pe grupe de clădiri invecinate, reunind, de regula, minimum 3 proprietari, pe criteriul intereselor comune în gospodărirea proprietăţii.

Articolul 6

Judecătoria se pronunţa asupra cererii de înregistrare, pe baza acordului de constituire şi a statutului asociaţiei de proprietari.

Statutul asociaţiei de proprietari se întocmeşte în baza prezentei legi şi a prezentului regulament-cadru al asociaţiilor de proprietari.

Articolul 7

Asociaţiile de locatari din clădirile cu mai multe apartamente aflate în proprietate privată sau mixtă, inclusiv ca urmare a aplicării prevederilor Decretului-lege nr. 61/1990 şi ale Legii nr. 85/1992, se vor transforma în asociaţii de proprietari potrivit normelor cuprinse în prezentul regulament-cadru.

Capitolul 3

Acordul de asociere

Articolul 8

Acordul de asociere trebuie să conţină:

a) adresa proprietăţii; ... b) numele şi prenumele proprietarilor unităţilor locative; ... c) descrierea proprietăţii, cuprinzând: descrierea clădirii, structura clădirii, numărul de etaje, numărul de apartamente structurate pe număr de camere, terenul aferent clădirii. ...

Descrierea trebuie să fie suficienta din punct de vedere juridic pentru înregistrarea în Cartea funciară de la biroul de înregistrare a proprietăţilor imobiliare;

d) planşe sau schite, în măsura să asigure o buna identificare, prin localizare şi suprafaţa, a fiecărui spaţiu, respectiv apartament, din structura clădirii; ... e) enumerarea şi descrierea părţilor aflate în proprietate comuna; ... f) cota-parte ce revine fiecărui apartament din proprietatea comuna. ...

Articolul 9

La întrunirea constitutivă a asociaţiei de proprietari, proprietarii apartamentelor vor alege un comitet executiv şi o comisie de cenzori şi vor hotărî numărul membrilor acestora şi durata mandatelor lor.

Membrii comisiei de cenzori trebuie să aibă cunoştinţe de specialitate şi experienta în domeniile economic, financiar şi juridic.

Asociaţia de proprietari poate delega atribuţiile comisiei de cenzori, de control financiar şi contabil, unor persoane fizice sau juridice, asociaţii sau agenţi economici specializaţi.

Candidatul care va obţine cel mai mare număr de voturi va deveni preşedintele asociaţiei de proprietari.

Articolul 10

Stabilirea cotelor-părţi din veniturile şi cheltuielile comune se face proporţional cu cota-parte din proprietatea comuna aferentă fiecărui apartament.

Articolul 11

În cazul spaţiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un proprietar, relaţiile de coproprietate între proprietari vor fi reglementate în conformitate cu prevederile Codului civil.

Articolul 12

Pentru amendarea sau modificarea acordului de asociere este necesar acceptul a cel puţin 80% din votul proprietarilor de apartamente, respectiv alte spaţii cu alta destinaţie decât aceea de locuinta.

Orice amendare sau modificare trebuie să fie înregistrată la judecătoria pe raza căreia se afla clădirea.

Articolul 13

În cazul în care apartamentele, respectiv spaţiile, pot fi adăugate sau retrase din asociaţie, acordul de asociere trebuie să stabilească formula care se va folosi pentru recalcularea cotelor ce revin apartamentelor rămase în asociaţie.

Capitolul 4

Drepturile şi îndatoririle proprietarilor de apartamente

Articolul 14

Proprietarul unui apartament este obligat sa menţină apartamentul în stare buna, pe propria sa cheltuiala. Nici un proprietar nu poate încalcă sau prejudicia dreptul de proprietate comuna sau individuală.

Articolul 15

Cu un preaviz de 15 zile, proprietarul este obligat sa accepte accesul în apartamentul sau al unui reprezentant al asociaţiei, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare sau să se înlocuiască elemente din proprietatea comuna la care se poate avea acces numai din respectivul apartament. Fac excepţie cazurile de urgenta când nu este necesar nici un preaviz.

Articolul 16

Administrarea, întreţinerea şi reparaţiile proprietăţii comune cad în sarcina asociaţiei, iar cheltuielile legate de acestea vor reprezenta cheltuieli comune.

Asociaţia de proprietari poate angaja alte persoane sau poate încheia contracte pentru realizarea, respectiv furnizarea acestor servicii.

Articolul 17

Asociaţia de proprietari, cu întrunirea majorităţii voturilor, poate întreprinde măsuri vizând îmbunătăţirea confortului şi a eficientei clădirii. Instalaţiile mai importante ca: boilere cu apa calda, încălzire centrala, rezervoare de apa, ascensoare, alte dotări de amploare similară pot fi schimbate de asociaţie numai cu aprobarea a cel puţin două treimi din numărul voturilor proprietarilor.

Persoanele fizice sau juridice, proprietari de locuinţe în clădiri afectate de seisme, sunt obligate sa ia măsuri pentru consolidarea acestora, potrivit prevederilor legale.

Indiferent de natura interventiilor, se va avea în vedere menţinerea aspectului armonios şi unitar al întregii clădiri.

Articolul 18

Proprietarul poate aduce îmbunătăţiri sau modificări apartamentului sau, fără a pune în pericol integritatea structurală a clădirii sau a altor apartamente.

Proprietarul nu poate schimba aspectul proprietăţii comune, fără a obţine mai întâi acceptul din partea asociaţiei de proprietari.

Articolul 19

Zidurile dintre apartamentele alăturate, care nu fac parte din structura de rezistenta a clădirii, pot fi reamplasate prin acord între proprietarii apartamentelor respective şi cu înştiinţarea asociaţiei de proprietari.

Zidurile dintre apartamente şi proprietatea comuna, care nu fac parte din structura de rezistenta a clădirii, pot fi reamplasate numai prin amendarea acordului de asociere.

Articolul 20

Dacă proprietarul unui apartament sau oricare altă persoană care acţionează în numele sau provoacă daune oricărei părţi din proprietatea comuna sau unui alt apartament, respectivul proprietar trebuie să repare stricăciunile sau sa plătească cheltuielile pentru lucrările de reparaţii.

Capitolul 5

Organizarea şi funcţionarea asociaţiei de proprietari

Articolul 21

După prima întrunire organizatorică, de constituire a asociaţiei de proprietari, va avea loc cel puţin o dată pe an o adunare generală a membrilor asociaţiei.

Adunarea generală este alcătuită din toţi membrii asociaţiei de proprietari.

Întrunirile speciale ale asociaţiei pot fi convocate oricând de către comitetul executiv sau de către proprietarii de apartamente, reprezentând cel puţin 20% din cotele de proprietate.

Toţi proprietarii trebuie anuntati asupra oricărei întruniri a asociaţiei de proprietari cu cel puţin 10 zile înainte ca aceasta să aibă loc.

Articolul 22

Asociaţia de proprietari poate adopta decizii, dacă cel puţin două treimi din numărul membrilor sunt prezenţi personal sau prin reprezentant.

Dacă nu este întrunit cvorumul, adunarea poate fi suspendată şi reconvocata.

La adunarea reconvocata, dacă exista dovada ca toţi membrii asociaţiei de proprietari au fost convocaţi, deciziile pot fi adoptate indiferent de numărul membrilor prezenţi.

Articolul 23

Pentru adoptarea deciziilor în adunarea asociaţiei de proprietari se vor avea în vedere următoarele:

a) votul fiecărui proprietar are o pondere egala cu cota-parte din proprietatea comuna; ... b) proprietarul poate fi reprezentat de către un membru al familiei sau de către un alt reprezentant care are o împuternicire semnată de către proprietarul în numele căruia votează; ... c) un membru al asociaţiei de proprietari poate reprezenta cel mult încă un membru absent, prin împuternicire scrisă; ... d) în cazul unui vot paritar, votul preşedintelui este decisiv. ...

Deciziile asociaţiei de proprietari vor fi luate, în general, cu un vot reprezentând majoritatea simpla din totalitatea voturilor obţinute.

Articolul 24

Asociaţia de proprietari îndeplineşte următoarele atribuţii:

a) adopta şi amendeaza bugetele de venituri şi cheltuieli, precum şi fondul de rulment; încasează cotele obişnuite şi speciale pentru cheltuielile comune de la proprietarii de apartamente şi de la proprietarii spaţiilor cu alta destinaţie decât aceea de locuinta; ... b) angajează şi suspenda din funcţie pe cel care administrează proprietatea sau pe ceilalţi funcţionari sau angajaţi, în vederea administrării şi bunei funcţionari a clădirii; personalul necesar bunei gospodariri a părţilor şi a instalaţiilor de folosinţă comuna ale clădirilor poate fi angajat prin contract individual de muncă sau prin convenţie civilă, conform celor stabilite prin negociere; ... c) iniţiază sau apara în procese, în nume propriu sau în numele proprietarilor de apartamente, interesele legate de clădire; ... d) încheie contracte şi îşi asuma obligaţii în nume propriu sau în numele proprietarilor de apartamente, în interesele legate de clădire; ... e) reglementează folosirea, întreţinerea, repararea, înlocuirea şi modificarea proprietăţii comune; ... f) impune penalizări pentru întârzierea plăţii cotelor de întreţinere; ... g) adopta sau amendeaza deciziile, regulile şi regulamentele; ... h) completează la zi cartea tehnica a construcţiei; ... i) asigura urmărirea comportării în timp a construcţiei, pe toată durata ei; ... j) exercita alte atribuţii care i-au fost conferite prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor de apartamente. ...

Articolul 25

Dacă o decizie a asociaţiei de proprietari este contrară legii sau acordului de asociere sau este de natura sa producă daune considerabile intereselor unei minorităţi a proprietarilor de apartamente, orice proprietar poate acţiona în justiţie valabilitatea respectivei decizii, în termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia. Actionarea în justiţie nu trebuie să intrerupa executarea deciziei decât în cazul în care instanţa hotărăşte suspendarea deciziei respective.

Capitolul 6

Comitetul executiv

Articolul 26

Cu excepţia atribuţiilor rezervate exclusiv proprietarilor de apartamente, comitetul executiv poate reprezenta asociaţia de proprietari în administrarea şi exploatarea clădirii.

Comitetul executiv poate angaja personal specializat sau poate numi alte persoane pentru îndeplinirea sarcinilor ce îi revin.

Articolul 27

Preşedintele asociaţiei de proprietari reprezintă asociaţia în derularea contractelor şi îşi asuma obligaţii în numele asociaţiei. El reprezintă asociaţia de proprietari împotriva unui terţ, inclusiv în acţiunile judecătoreşti iniţiate de asociaţie împotriva unui proprietar de apartament care nu şi-a îndeplinit obligaţiile faţă de asociaţie sau în procesele iniţiate de un proprietar de apartament care contesta o decizie a asociaţiei de proprietari.

Capitolul 7

Cheltuieli comune; încasarea cotelor de întreţinere

Articolul 28

Anul fiscal al asociaţiei de proprietari va fi anul calendaristic.

Înainte de începutul urmatorului an fiscal şi pentru fiecare an fiscal ce urmează, comitetul executiv va pregati şi va prezenta proprietarilor în adunarea generală un buget anual, suficient pentru a acoperi cheltuielile anticipate de întreţinere şi funcţionare a proprietăţii comune.

Dacă membrii asociaţiei de proprietari sunt de acord, se aproba şi un fond pentru repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune. Comitetul executiv va pregati şi va prezenta adunării generale suma necesară pentru alimentarea acestui fond.

Bugetul anual va trebui să fie adoptat prin votul majoritar al adunării generale a asociaţiei de proprietari.

Asociaţia de proprietari îşi va putea deschide cont la oricare unitate bancară sau filiala C.E.C.

Articolul 29

Toţi proprietarii de apartamente trebuie să plătească în avans cota ce le revine din bugetul pentru cheltuielile comune.

Plata se va face conform hotărârii luate în adunarea generală.

Articolul 30

Cu aprobarea data prin votul a două treimi din numărul membrilor asociaţiei de proprietari, poate fi percepută o sumă specială, în afară cheltuielilor comune prevăzute în buget, destinată achitării cheltuielilor comune neprevăzute, dar necesare. Astfel de sume se vor plati la termenele stabilite de adunarea generală a asociaţiei de proprietari.

Articolul 31

Asociaţia de proprietari poate impune o penalizare pentru neplata cheltuielilor comune, inclusiv a celor neprevăzute, şi a altor cheltuieli restante, oricărui proprietar care se va face vinovat de neplata acestora, timp de mai mult de 30 de zile de la termenul stabilit.

Asociaţia de proprietari are dreptul de a acţiona în justiţie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cheltuielilor comune, inclusiv a celor neprevăzute, timp de mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.

Acţiunea este scutită de taxa de timbru.

Sentinta data în favoarea asociaţiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar, poate fi pusă în aplicare prin orice modalitate permisă de Codul de procedură civilă, pentru acoperirea datoriilor.

-----------