ORDONANTA nr. 85 din 30 august 2001

privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari

EMITENT

GUVERNUL

Publicat în MONITORUL OFICIAL nr. 544 din 1 septembrie 2001

În temeiul prevederilor art. 107 din Constituţia României şi ale art. 1 pct. IV.3 din Legea nr. 324/2001 privind abilitarea Guvernului de a emite ordonanţe,

Guvernul României adopta prezenta ordonanţă.

Capitolul 1

Dispoziţii generale

Articolul 1

(1) Asociaţia de proprietari reprezintă forma de asociere autonomă şi nonprofit a proprietarilor unui condominiu, care se constituie şi are personalitate juridică potrivit prevederilor Legii locuinţei nr. 114/1996, cu modificările şi completările ulterioare. ... (2) Asociaţia de proprietari se constituie în scopul asigurării condiţiilor de funcţionare normală a locuinţelor şi spaţiilor cu alta destinaţie din clădire, precum şi a părţilor comune, care alcătuiesc împreună un condominiu. ... (3) Administrarea condominiului se realizează de persoane fizice angajate în condiţiile legii ori de persoane juridice specializate. ...

Articolul 2

(1) Asociaţiile de proprietari se pot constitui şi pe tronsoane sau scări, în condiţiile legii, prin hotărârea adunării generale şi cu acordul expres al coproprietarilor cu privire la delimitarea efectivă a părţilor de proprietate comuna care se preiau în administrare de respectiva asociaţie de proprietari şi cu privire la obligaţiile şi drepturile legale care vor continua sa rămână în sarcina tuturor coproprietarilor. ... (2) Prin acordul de asociere pe scara sau tronson se reglementează şi raporturile cu celelalte asociaţii de proprietari constituite în clădire. ...

Articolul 3

Asociaţia de proprietari răspunde de administrarea şi de funcţionarea clădirii/clădirilor şi de întreţinerea, repararea, renovarea şi înlocuirea părţilor comune, iar costurile aferente vor fi calculate conform cotei-părţi proporţionale de proprietate sau, după caz, conform numărului de persoane prevăzute în acordul de asociere.

Capitolul 2

Organizarea, funcţionarea şi conducerea asociaţiei de proprietari

Articolul 4

Asociaţia de proprietari este organizată şi funcţionează în conformitate cu prevederile Legii nr. 114/1996, cu modificările şi completările ulterioare, şi ale prezentei ordonanţe.

Articolul 5

(1) Asociaţia de proprietari este condusă de adunarea generală a proprietarilor, care este formată din câte un reprezentant al fiecărei familii de proprietari. ... (2) Adunarea generală a proprietarilor alege dintre membrii asociaţiei de proprietari o comisie de cenzori sau hotărăşte delegarea atribuţiilor comisiei de cenzori unor persoane fizice sau juridice, asociaţii sau agenţi economici specializaţi. ...

Articolul 6

(1) Adunarea generală a proprietarilor alege dintre membrii săi comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, format din 3 - 11 membri, dintre care unul va fi desemnat ca preşedinte al asociaţiei de proprietari prin votul adunării generale. ... (2) Comitetul executiv al asociaţiei de proprietari poate angaja personal specializat pentru îndeplinirea sarcinilor ce îi revin. ... (3) Preşedintele asociaţiei de proprietari reprezintă asociaţia în derularea contractelor şi îşi asuma obligaţii în numele acesteia. El reprezintă asociaţia de proprietari în relaţiile cu terţii, precum şi în faţa instanţelor de judecată. ...

Articolul 7

(1) Activitatea de administrare a clădirii se asigura de un administrator, persoana fizica atestata şi angajata cu contract individual de muncă sau cu convenţie civilă, ori persoana juridică specializată, cu care se încheie un contract de administrare, în funcţie de hotărârea adunării generale a proprietarilor. ... (2) Atestarea persoanelor fizice pentru a îndeplini funcţia de administrator de imobil se va face de către o comisie formată din 5 membri, specialişti în domeniul financiar-contabil şi al legislaţiei muncii, constituită de consiliul local prin hotărâre. Atestarea este obligatorie pentru funcţia de administrator. ... (3) Administratorul de imobil poate cumula şi funcţia de contabil al asociaţiei de proprietari, dacă are pregătire de specialitate în acest domeniu. ... (4) La asociaţiile de proprietari care cuprind până la 10 proprietari preşedintele poate îndeplini şi funcţia de administrator. ... (5) Candidaţii pentru funcţia de administrator vor trebui să prezinte garanţii morale, să aibă capacitate profesională, să fie buni gospodari şi sa nu aibă cazier. ... (6) Candidaţii la funcţia de administrator vor prezenta garanţii materiale stabilite în condiţiile legii. ...

Articolul 8

Comitetul executiv al asociaţiei de proprietari adopta decizii privind angajarea administratorului şi contabilului, precum şi a altor persoane fizice necesare asociaţiei, pe bază de contract individual de muncă sau de convenţie civilă, pe perioada determinata.

Articolul 9

(1) Adunarea generală a proprietarilor adopta hotărâri asupra cuantumului salariilor, indemnizaţiilor şi al eventualelor premii care se acordă personalului încadrat cu contract individual de muncă sau pe bază de convenţie civilă, precum şi asupra valorii şi a modalităţilor de contractare, în cazul în care administrarea clădirii este asigurata de persoane juridice. ... (2) Adunarea generală a proprietarilor hotărăşte, de asemenea, şi asupra acordării unor drepturi băneşti membrilor asociaţiei de proprietari, care desfăşoară alte activităţi lucrative folositoare acesteia. ...

Articolul 10

Pentru realizarea lucrărilor de reparaţii sau altor activităţi de întreţinere administratorul, ţinând seama de preţ, durata de execuţie şi de calitate, supune spre analiza şi aprobare comitetului executiv al asociaţiei de proprietari ofertele agenţilor economici care satisfac cerinţele în vederea executării lucrărilor, conform legislaţiei în vigoare.

Articolul 11

(1) Închirierea sau folosirea de către persoanele fizice ori juridice a spaţiilor aflate în proprietatea comuna a proprietarilor se face numai prin contract de închiriere sau de folosinţă, semnat din partea asociaţiei de proprietari de către preşedinte, pe baza hotărârii adunării generale a proprietarilor, cu acordul proprietarilor direct afectaţi. ... (2) Schimbarea destinaţiei apartamentului de către proprietar sau chiriaş se face numai pe baza hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari, cu acordul proprietarilor direct afectaţi. ...

Articolul 12

Modificările constructive şi utilizarea în alte scopuri a unor părţi sau elemente de construcţie ale clădirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe pereţi, suspendări de stâlpi, pereţi, scări interioare şi altele asemenea, se vor putea face numai pe baza hotărârii adunării generale a proprietarilor, cu acordul proprietarilor direct afectaţi şi, după caz, pe baza unui proiect tehnic întocmit de instituţii de specialitate, verificat de un expert autorizat, precum şi cu autorizaţia pentru executare de lucrări, eliberate în condiţiile legii.

Articolul 13

Penalizările pentru întârzierea plăţii cotelor de întreţinere, hotărâte potrivit legii de adunarea generală a proprietarilor, nu vor fi mai mari de 0,2 la suta pentru fiecare zi de întârziere şi se vor aplica pentru fiecare cota de întreţinere lunară numai după o perioadă de 30 de zile care depăşeşte termenul stabilit pentru plata, fără ca suma penalizărilor să poată depăşi suma cotei de întreţinere lunare la care s-a aplicat.

Articolul 14

(1) Asociaţiile de proprietari pot prelua unele obligaţii cetăţeneşti ale proprietarilor pe care îi reprezintă şi în numele cărora răspund în faţa autorităţilor administraţiei publice locale ori faţă de alte autorităţi. ... (2) Obligaţiile cetăţeneşti prevăzute la alin. (1) sunt cele care, potrivit prevederilor legale în vigoare, revin cetăţenilor în următoarele domenii de activitate: întreţinerea şi folosirea clădirilor şi apartamentelor; ocrotirea mediului înconjurător şi a sănătăţii; salubritate; folosirea drumurilor şi a căilor de comunicaţie; evidenta populaţiei, precum şi alte obligaţii ce revin cetăţenilor în relaţiile cu autorităţile administraţiei publice locale. ...

Articolul 15

(1) Proprietarii care îşi înstrăinează apartamentele sau spaţiile cu alta destinaţie sunt obligaţi ca la întocmirea formelor de înstrăinare să facă dovada achitării la zi a cheltuielilor care le revin în cadrul asociaţiei de proprietari. ... (2) Notarii publici nu vor autentifica actele de înstrăinare fără dovada achitării la zi a cheltuielilor, eliberata de asociaţia de proprietari şi confirmată de compartimentul specializat prevăzut la art. 16 alin. (2). ... (3) în cazul existenţei unor datorii către asociaţia de proprietari părţile pot conveni introducerea în contract a unor clauze privitoare la achitarea acestora. Prin contract se poate prevedea preluarea datoriei de către dobanditor, situaţie în care înstrăinarea poate avea loc. ...

Capitolul 3

Îndrumarea metodologică a asociaţiilor de proprietari

Articolul 16

(1) Consiliile locale ale municipiilor, oraşelor, comunelor şi ale sectoarelor municipiului Bucureşti vor sprijini activitatea asociaţiilor de proprietari pentru realizarea scopurilor şi sarcinilor ce le revin, în conformitate cu prevederile legale în vigoare. ... (2) Consiliile locale vor crea în cadrul aparatului propriu un compartiment specializat în sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari. ... (3) Compartimentele prevăzute la alin. (2) vor fi compuse din specialişti în domeniul financiar-contabil şi al legislaţiei muncii. ...

Articolul 17

(1) Asociaţiile de locatari existente la data intrării în vigoare a prezentei ordonanţe, în clădirile ale căror apartamente au fost dobândite în proprietate în condiţiile legii şi care nu au fost reorganizate în asociaţii de proprietari potrivit prevederilor Legii nr. 114/1996, cu modificările şi completările ulterioare, sunt recunoscute ca asociaţii de proprietari. Acestea au obligaţia ca, în termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a prezentei ordonanţe, să se reorganizeze potrivit prevederilor legale, prin adoptarea de către adunarea generală a proprietarilor a acordului de asociere şi a statutului propriu. ... (2) Compartimentele specializate prevăzute la art. 16 alin. (2) vor îndrumă şi vor sprijini asociaţiile de locatari pentru a se reorganiza în asociaţii de proprietari. ...

Articolul 18

Consiliile locale ale municipiilor, oraşelor, comunelor şi ale sectoarelor municipiului Bucureşti vor îndrumă şi vor sprijini asociaţiile de proprietari pentru îndeplinirea obligaţiilor legale de întreţinere şi reparare a construcţiilor şi instalaţiilor.

Articolul 19

Consiliile locale, cu sprijinul aparatului propriu al consiliilor judeţene, respectiv al Consiliului General al Municipiului Bucureşti, vor organiza exercitarea controlului financiar-contabil şi gestionar asupra activităţii asociaţiilor de proprietari.

Capitolul 4

Sancţiuni

Articolul 20

(1) Constituie contravenţie, dacă nu este săvârşită în astfel de condiţii încât, potrivit legii penale, sa constituie infracţiune, următoarele fapte: ... a) neluarea de către asociaţia de proprietari a măsurilor necesare pentru repararea şi menţinerea în stare de siguranţă în exploatare a clădirii pe toată durata existenţei acesteia; ... b) neasigurarea de către asociaţia de proprietari a tuturor activităţilor edilitar-gospodăreşti, precum şi a funcţionarii în bune condiţii a instalaţiilor clădirii: ascensor, hidrofor, instalaţii de alimentare cu apa, de canalizare, de încălzire centrala, de preparare şi distribuire a apei calde, instalaţii electrice şi de gaze, centrale termice, crematorii, instalaţii de colectare a deşeurilor, instalaţii de antena colectivă, telefonie şi altele asemenea; ... c) neexecutarea de către proprietar a lucrărilor de întreţinere, reparaţii sau înlocuire a elementelor de construcţii şi instalaţii aflate în folosinţă exclusiva a acestuia, dacă aceasta este de natura sa aducă prejudicii celorlalţi proprietari sau chiriaşi; ... d) schimbarea de către proprietar sau de către chiriaş a destinaţiei locuinţei fără autorizaţiile şi aprobările legale; ... e) încheierea de către notarii publici a unor acte de înstrăinare cu nesocotirea dispoziţiilor art. 15 alin. (2). ... (2) Contravenţiile prevăzute la alin. (1) lit. a), b) şi c) se sancţionează cu amendă de la 2.000.000 lei la 20.000.000 lei; contravenţiile prevăzute la alin. (1) lit. d), cu amendă de la 2.000.000 lei la 10.000.000 lei, iar contravenţiile prevăzute la alin. (1) lit. e), cu amendă de la 25.000.000 lei la 50.000.000 lei. ... (3) Sancţiunile pentru contravenţiile prevăzute la alin. (1) lit. a) şi b) se aplică asociaţiei de proprietari sau, după caz, administratorului asociaţiei, cele pentru contravenţiile prevăzute la alin. (1) lit. c) şi d) proprietarilor sau chiriaşilor persoane fizice ori juridice, iar cele prevăzute la alin. (1) lit. e) notarului public. ...

Articolul 21

Constatarea contravenţiilor prevăzute de prezenta ordonanţă şi aplicarea sancţiunilor se fac de către persoanele împuternicite de Ministerul Administraţiei Publice, Ministerul Lucrărilor Publice, Transporturilor şi Locuinţei, de primari sau de împuterniciţii acestora.

Capitolul 5

Dispoziţii finale

Articolul 22

Ministerul Administraţiei Publice împreună cu Ministerul Lucrărilor Publice, Transporturilor şi Locuinţei, Ministerul Finanţelor Publice şi Ministerul Muncii şi Solidarităţii Sociale vor elabora, în termen de 30 de zile de la publicarea în Monitorul Oficial al României, Partea I, a prezentei ordonanţe, normele metodologice de punere în aplicare a prevederilor acesteia.

Articolul 23

Prezenta ordonanţă intră în vigoare în termen de 30 de zile de la data publicării acesteia în Monitorul Oficial al României, Partea I.

Articolul 24

La data intrării în vigoare a prezentei ordonanţe se abroga orice dispoziţii contrare.

PRIM-MINISTRU

ADRIAN NASTASE

Contrasemnează:

---------------

Ministrul administraţiei publice,

Octav Cozmanca

p. Ministrul finanţelor publice,

Gheorghe Gherghina,

secretar de stat

--------------